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滨江附近的二手房没有合适的话，比如说接下去新街附近还有碧秀名庭，中南·君奥时代、阳光城·翡丽公园，当然前两个楼盘的开发商知名度会更好一些，如果单价和购买条件差不多，当然可以选择自己觉得更稳妥的开发商。
对于新街镇，还是可以抱有比较积极的态度，因为毕竟有地铁7号线，连接了奥体、钱江新城还有吴山广场这一带，所以新街镇也会逐渐成为主城区购房者的选择。
加拿大多伦多房产投资简介
君悦豪景苑报告
一、无锡住宅市场现状
1．2005年上半年房地产市场风云突变，中央宏观调控意志坚决，***出台了一系列楼市调控政策。开发商，购房者，中介在胶着中比拼着。期房及二手房交易量全面萎缩，购房者观望气氛渐浓。先前火爆的楼市遇到了销售困境，第三季度市区住宅均值为每平方米4136元，比去年同期上涨18.93%，比今年二季度增长0.98%，涨幅环比下降1.09%，增幅为三年以来同期最低。
2．市场供应充足，供给结构优化。监测信息显示，今年前三季度无锡市区新增上市预售商品房348.62万平方米，其中住宅269.12万平方米。预计今年第四季度商品房上市总量约100万平方米至150万平方米。商品住宅供应品种、户型结构呈现优化趋势，今年第三季度市区150平方米以下的商品住宅供应比例达85.18%，其中80平方米以下的商品住宅供应比例达11.44%。有关专家预计今年年底将上市的楼盘中，中低价位楼盘供应数量比例将进一步加大。
3．二手房市场同样上演了一起跌宕起伏的行情：国家今年通过税收等经济手段抑制房地产投机炒作，交易量在6月份大幅下挫后市场出现观望现象，7月份出现回升，至9月份交易量基本持平。有关人士分析认为，在无锡房地产市场长期理性发展的大环境下，二手房市场仍保持平稳发展的局面，但住宅成交量有所下降。 房价相对平稳，涨幅继续回落。从今年前9个月全市住宅销售价格变动看，房价依然保持平稳态势。第三季度，市区住宅新盘有31个，加权平均单价为每平方米3840元，其中中低价位楼盘供应数量合理。
4．年关将近，新盘不断推出，众多开发商也面临年底资金回笼的压力，使得有相当的楼盘进行了促销，并取得了一些较为显著的效果。因为接近年关，购房者的购房意识不强，消费力减弱。近期会有更多的开发商进行降价促销活动。
二、05年秋季房展会
本次房交会是无锡经历6.1新政之后的第一个房交会，众多开发商在熬过惨淡的6-9月份后，全部把力量放在此次房交会上，已开盘的加上刚浮出水面的楼盘都期望能够在房交会上抢的满堂红。
在新政来临后，无锡市***也着力托盘，从减少土地供应量到此次房交会增加一倍展位面积等措施
众多开发商也对市场预期也比前一段时期乐观一些，在本次房展会上也有几个楼盘因为价格的优势销售状况良好。但同时这部分刚性需求客户群数量不是太多，因此整个市场的吸纳量没有根本性的变化，也不足以支撑整个楼市的复苏。
1． 多个新案浮出水面，首次曝光在民众面前（king紫金门，圣芭芭拉，百大春城）。
King紫金门为2004－2地块，总建32万m2，号称市中心人民东路上个案，圣芭芭拉为香港风水隆在马山的个案，在现场为形象展示，产品没有曝光，只知道为T-H，独栋，花园洋房，公寓；百大春城为昆百大在惠山新城的个案，在站前步行街设立了市区接待处。
2． 惠山新城12个楼盘集体亮相，几乎可成立惠山新城专场房交会。
名园，凤翔馨城，加州洋房，百大春城，长安怡和花园，金都城中央，清华雅居，天一城，天力罗马***日公寓，华厦清水湾，复地公园城，理想城市
惠山新城个案面临最大的问题就是区域经济发展与房地产开发规模严重脱节，惠山新城的企业数量和质量无法与新区的企业相提并论，但现在整个惠山新城的住宅供应量却远远超过新区近几年来土地供应量的总和。
3． 此次房交会参展楼盘数量为60个比春季房交会多10个，参会的各类房源总面积约475万平方米，可销售楼盘约40个，房源面积约215万平方米，参展数量已超过春季房交会。形象展示楼盘有近20个超越以往房交会。
有些楼盘还未开始动工，却花大笔费用购买展位前来参展。其目的不外乎，一、对市场走向不清楚，把案子早点曝光以尽可能抢夺意向客户，二、产品已经定位，前期工程已经完毕，即将进入施工阶段，想通过这次房交会把产品拿到现场来观测市场对其反应，试探价格。
4． 外地参展楼盘消失
在上次春季房交会上，还有多个外地楼盘前来无锡参展，而这次秋季房交会上，竟然一个都没有，其原因被新政打压掉的投资客有很大关系，再加上本身无锡民众的保守心态以致此次房交会上没有一个外地楼盘前来参展。
5． 参展商展位设计花俏，力求能吸引客人眼球。
年底将至，开发商面临还贷和还款压力，加上房产市场景气度比新政之前低了很多，众多开发商都已经着急了，所以在这次的房交会上竭尽所能用各种方法能够让自己的展位吸引大量眼球，以期望客户能够认可自身楼盘。象尚城特意邀请菲律宾乐队表演，紫金门请来魔术师现场表演，圣芭芭拉的婚纱秀与人体行为艺术表演等。
6． 新区参展楼盘数量达到8个，长江绿岛二期、新港国际、香溪美林、第一国际、吴越之星、星洲映象、新都会、新地***日广场。在新区板块中，市场上销售较旺的楼盘在房展会上会也很明显的参观民众较多，而象吴越之星新都会等个案，显得较为冷清，没有民众在现场提问咨询。
7． 滨湖板块只见拍地，不见动静，在04-05年度，整个蠡湖新城，滨湖区域，太湖新城的土地供应量在无锡位列三甲（另两个为惠山新城与新区板块），但此三大区块同期拍下的土地有些早的已经拿到预售许可证，而象滨湖板块的楼盘在这次房交会上还是只有以前的几个老面孔（新梁溪人家，阳光城市花园、金色江南、奥林花园、天鹅湖、万科魅力之城）象南京栖霞地块，中国海外地块，江阴阳光的蠡湖一号地块等都没有现身房交会。现在滨湖区域房价最高的新梁溪人家在5380元，但这个价格现在已经很明显很难在滨湖区域站住脚跟，而象南京栖霞，中国海外，江阴阳光所拍地块的土地成本已经被拱高，开发商如果也只是简单价格跟风的话，肯定无***常获利，所以开发商只能静观其变，等待时机。
8． 本次除了长安镇有一个楼盘参展外，并无其它乡镇楼盘参展。无锡市区人的购房意向还是以城区内楼盘为主，但是有大量乡镇客户选择市区房源。
三、安镇及周边楼盘概况
一、安镇
1、华夏-新时代
华夏-新时代有十数种户型，房型大、中、小相结合，部分住宅顶层***用跃层退台式设计。一梯两户，餐厅和起居室注重南北通风良好，***用“全明设计”，住宅内部公私分隔，居寝分离，浅进深设计，室内布置紧凑，重视厨房、餐厅设计，强调大厅活动空间，卧室均朝南，部分住宅设有双卫。公有楼梯间及活动空间远离入户口。阳台功能设置为复合阳台。主推户型为三室两厅两卫，其他户型还有三室两厅一卫,两室两厅一卫，两室两厅两卫，四室二厅二卫，叠加别墅等。多层平均价格为2400元/平方米左右（起价2300元），小高层平均价格为2600元/平方米，叠加别墅价格3500元/平方米，、车位售价未确定，但可租，地下停车位，面积20平方米/个。
华夏-新时代初期订金多层60000元/户，小高层80000元/户，预定顾客多为安镇当地居民。该案6月17日已开盘，开盘当天场面比较热烈，也有一部分投资客（一投资客订购了11套）的，现销售进度已售150多套。其中很大一部分是分流的本案客户。
华夏-新时代售楼处整体形象较好，该案目前在安镇有四块广告牌（其中两块大型宣传广告牌分别树于锡东大道与安国路交叉口，锡东大道与锡沪路交叉口）及安国路刀旗和锡沪路部分路段刀旗。随着该项目的开盘，已开始在报纸上做广告。其广告量及广告效果对本案保持着绝对的压迫力，这在人口本来就很少的乡镇对客户心里的影响也是无法想象的。
2、锦沪花园
锦沪花园目前只剩余1套（15层小高层的底层），价格在2749元/平方米，按锦沪花园层差价30元/平方米计算，目前该案小高层均价在2900元/平方米左右。
3、长江国际。机电五金城
位于锡沪路锡山区东部开发园区的长江国际机电五金城，由无锡杰利企业发展有限公司
开发，无锡市晟瑞房地产营销策划有限公司代理，总投资10亿元，占地577亩，已开工建设的一期工程占地222亩，建筑面积26万平方米；机电五金城大都为小面积商铺，价格大约5000元/平米左右。共1500户，地下停车位，1200多个。
华夏新时代建筑、户型、面积一览表：
层数 幢数 总户数 建筑配比 户型 户型户数 面积范围 面积户数
13+1 4 364 2幢每层4单元，2幢每层3单元 二室二厅一卫；二室二厅二卫；三室二厅一卫；三室二厅二卫；四室二厅二卫；叠加别墅 二室共198户；三室共450户；四室共122户；叠加别墅共12户 二室***—117平方米 ***m2有22户；101m2有52户；111.9m2有26户；113.3m2有24户；117m2有74户
11+1 4 286 3幢每层3单元，1幢每层4单元 三室124-136平方米 124.9m2；126m2；127m2；128m2；128.4m2；130m2；136.58m2；共有450户
6 2 120 2幢每层4单元，1幢每层2单元 四室142-152平方米 142m2有22户；147m2有22户；152m2有78户；
4（叠加） 2 12 每幢6户 叠加面积较大 每户200-300平方米
总计 13 782 782 ***-300平方米 782
面积户数配比 二室占25.3%；三室占57.5%；四室占15.6%；叠加别墅占1.5%
二、查桥
查桥距安镇约3公里，主要道路为锡沪路。
1、江南-清华坊一期
由远森房地产开发有限公司和大地房地产开发有限公司联合开发,由东方名流做全案企划。该案总占地30000平方米左右,由64座联栋别墅组成.已基本销售完毕:只剩一栋毛
坯房和一栋样板房.毛坯房价格为4300元/平方米,样板房价格为260万元左右。消费者所在区域主要为查桥镇以及一部分市区居民与上海人。
2、江南-清华坊二期
该案正在规划中，位于查桥镇中心位置，占地100000平方米,规划由小高层及联排别墅组成。
三、厚桥
厚桥距安镇约3.5公里，主要道路为锡东大道，交通畅通。
1、隆达苑
该案位于厚荡路以北，由隆达房地产开发有限公司开发，无代理公司，总建筑面积40596平方米，10幢多层（5层或6层），总共298户，建筑密度27.5%，绿化率38%，容积率1.48，机动车位156个（地下车位）。
该案均价1900元/平方米（顶层送阁楼，阳台算一半面积），70%以上的房子已售出，还剩约80套左右未售出（其中31套房子已预定）。户型有两室两厅一卫/两卫（90-110平方米）50套左右，三室两厅两卫150多套（120-135平方米），四室两厅两卫（140-150平方米）80多套。小区已全部是现房。小区实行24小时封闭式管理，应用先进的科技设备，如电子巡更系统、周界防范系统等。小区保安素质尚可，大楼入口为防盗玻璃门，但一楼和二楼窗户、阳台均无防盗设施。
售楼处狭小，由底商改造而成，售楼人员为开发公司内部人员，业务能力及综合素质较差，楼书资料制作粗糙（基本上就是户型介绍）。规划中的二期为在建的三栋楼。小区南面将开发为别墅，与该小区仅一条厚荡路之隔。
四、羊尖
羊尖镇距安镇7公里（约10分钟车程），主要道路为锡沪路。
1、羊尖中央公园（育才花苑）
该案东临羊勤路（拟建新街），南临育才东路，与羊尖高级重点中学仅隔一条育才东路，北临在建市民广场。该案占地30000平方米左右，由多层、高层、别墅组成，预计均价2200-2300元/平方米左右（别墅除外），40间商铺，预计均价在4000元/平米左右，户型预计有两室一厅/两厅一卫、三室两厅两卫、四室两厅两卫等。2007年底交房。
该案***用双公园概念（市民广场及小区内部公园）、教育社区概念（羊尖高级重点中学）。
该案售楼处整体形象较好，户外广告为育才东路刀旗；目前尚未开盘。
2、羊尖安居房小区：总占地：69658平方米，容积率：1.33，总建：72770平方米，绿化：38。2%，建筑密度：24%，停车位：205个。
3、规划160亩商业用地，规划用途为别墅，住宅（暂定），价格暂时未确定，但预计多层2200元起，小高层2400元起。
五、八士
八士距离安镇直线距离7公里，无主干道直通。
1、华夏星辰（一期、二期）
该项目位于八文路与振兴路交叉口，由无锡市华夏房地产开发有限公司开发，由盛世地业行销企划。
该项目一期多层13幢（5层），小高层2幢（9层，包括2层底商）；二期多层3幢（5层），小高层1幢（9层，包括2层底商）。一期户型为两室两厅一卫（***）、三室两厅一卫（110-125）、三室两厅两卫（140-150）、四室两厅两卫（145左右）；二期户型为两室两厅一卫（100）、三室两厅一卫（110-120）、三室两厅两卫（122—150）、四室两厅两卫（150左右）。
该项目价格为一期2200元/平方米左右，二期2350元/平方米。（多层比小高层稍贵）。销售情况：一期约70-80%已售出，二期中的两室两厅一卫基本售完。售楼处（一期和二期共同的售楼处）面积较大，装修好，有展示样板房，沙盘、资料齐全，但无户型模型，销售程序完善、人员素质较高。宣传方式：一期为沿路刀旗；无锡房地产信息网上的介绍；报纸广告以价格、八士首座小高层为卖点该；二期为只有户型图及由售楼员介绍，无其它广告宣传（刀旗、报纸还是一期广告）。项目离市区较近，有公交车；周围无工厂；价格较低；得房率较高（小高层86.5%）；广告宣传多（时间长），但八士镇市场、商业、金融、医疗、教育等配套离项目较远；东侧八文路上车辆噪音；小区智能化设施很少。
六、东亭
赛维拉位于锡沪路，红星美凯龙斜对面，由无锡赛维拉房地产开发有限公司开发，占地12万平米。是以厨卫，五金为主的商城，以售完现正招商中明年1月正式对外营业。商铺均价在7000元左右，形态为三层每层面积在***平米左右，***间。租金一年6万左右。
七、豪景苑周边主要楼盘综合分析
豪景苑周边主要楼盘情况1：
区域 楼盘名称 总建（平方米） 建筑类型 户型 均价（元/平方米）
安镇 华夏新时代 54941（占地） 多层、小高层、叠加 二室二厅一卫；二室二厅二卫；三室二厅一卫；三室二厅二卫；四室二厅二卫；叠加别墅 多层2400左右，小高层2600左右，叠加别墅3500左右；（车位约80000-100000元/个，20平方米/个）
查桥 江南清华坊二期（暂定） 10万（占地） 多层、小高层、别墅（暂定） 规划中（一期有64栋别墅） 未定（一期4300左右，只剩一套）
厚桥 隆达苑 40596 10幢多层（5层或6层）总共298户 两室一厅一卫、两室两厅一卫、三室两厅两卫、四室两厅两卫 1900
羊尖 羊尖中央公园 30000左右（占地） 多层、小高层、联排或叠加 售楼处无任何资料，具体不详 结合当地市场情况及该项目特点，预计在2200-2400左右，商铺4000元左右
八士 华夏星辰一期 多层13幢（5层），小高层2幢（9层，包括2层底商） 两室两厅一卫（***）、三室两厅一卫（110-125）、三室两厅两卫（140-150）、四室两厅两卫（145左右） 2200左右
华夏星辰二期 多层3幢（5层），小高层1幢（9层，包括2层底商） 两室两厅一卫（100）、三室两厅一卫（110-120）、三室两厅两卫（122—150）、四室两厅两卫（150左右） 2350（多层比小高层稍贵）
君悦景苑周边主要楼盘情况2：
区域 楼盘名称 开盘/去化 售楼处 广告/宣传
安镇 华夏新时代 6月17日开盘，开盘现场比较热烈；预订订金多层6万元/户，小高层8万元/户 售楼处装修标准较好，整体形象较好；无户型模型，无样板房 锡东大道与安国路交叉口，锡东大道与锡沪路交叉口原有两块广告牌，锡沪路南侧及售楼处又新增两块广告牌；安国路及锡沪路部分路段新增刀旗；围墙广告；无锡房地产信息网上的介绍；报纸广告等
查桥 江南清华坊二期地块（案名未定） 目前正在规划，预计年底动工 该地块尚无售楼处，开发信息尚未公开 目前无任何广告宣传
厚桥 隆达苑 去化近75%，剩余约80套（其中30套左右已签约） 售楼处狭小，由底商改造而成，售楼人员为开发公司内部人员，业务能力及综合素质较差，楼书资料制作粗糙（基本上就是介绍户型的单张）；无样板房 无锡房地产信息网上的介绍；售楼处看板、模型；没有报纸广告
羊尖 羊尖中央公园 开盘日期未定（预计年底以后），目前还未接受预订 售楼处装修标准较好，无任何楼书、资料、宣传板、沙盘、模型等；无样板房 育才路沿路刀旗；围墙广告
八士 华夏星辰一期 去化约70-80% 一期、二期同一售楼处，面积较大，装修好，销售程序完善、人员素质较高；沙盘、资料齐全，但无户型模型；有展示样板房 沿路刀旗；无锡房地产信息网上的介绍；报纸广告以价格、八士首座小高层为卖点
华夏星辰二期 两室两厅一卫基本售完，其余在销 只有户型图及由售楼员介绍，无其它广告宣传（刀旗、报纸还是一期广告）
君悦景苑周边主要楼盘情况3：
区域 楼盘名称 优势 劣势
安镇 豪景苑 安静；离中学近；周边配套齐全；外部（胶山、安镇公园）景观较好；小区内部绿化、景观好；户型合理；周边道路较好；售楼处装修设计好，售楼员素质高，经验、能力足；安镇规划利好 与华夏新时代相比的后发劣势（包括）；旁边手套厂的噪音及空气污染较重；小区离安镇对外主干道较远，曝光率受影响；通往小区的锦安路较窄且路中间有两排背靠背店面，使从锦安路、锡沪路口看小区的视线受阻；目前安镇中心幼儿园、小学、医院离项目较远
华夏新时代 周围无工厂，锡东大道道路宽阔,车辆众多，小区的曝光率高；医院、小学将搬至该案附近；小区内各档次住宅均有；卧室均朝南，顶层送阁楼；先发优势，宣传较早；安镇规划利好 锡东大道车辆噪音；小区北侧河道如治理不好，会造成污染；旁边安居房小区住户整体素质不高；户型客厅餐厅东西朝向，***光不好；主卧室基本无独立卫生间；收取的订金高；售楼员经验、能力不足
查桥 江南清华坊二期地块 离市区较近，有公交车；周围无工厂；周边生活、教育等配套较好；一期的宣传、口碑效应；吼山森林公园 一期售楼员整体素质不高；查桥离市区距离虽比安镇、厚桥、羊尖近，但隶属于安镇，其将来发展不如安镇，同时需和东亭、八士楼盘竞争
厚桥 隆达苑 价格；物业管理尚可；有一些智能化设施；周边配套较好；外立面都为面砖；小区周边安静；全部为现房（均可交房） 不通公交车；北侧外立面造型、形象不好；售楼处形象差、人员综合素质不高；楼书、资料不全、制作差；售楼处外无广告（包括刀旗、报纸等）；楼盘旁边无主要入口，售楼处曝光率低
羊尖 羊尖中央公园 双公园概念（北侧羊尖市民广场在建，小区内也有公园），景观环境较好；南侧为羊尖高级重点中学（省级重点），附近还有羊尖中心实验小学，教育配套很好；距离锡沪路较近且有市民广场相隔，不受锡沪路噪音影响；羊尖无其它竞争楼盘；羊尖工业发达，居民收入较高，需求及购买力较强 东侧羊勤路规划为羊尖新街，噪音不可避免；离羊尖目前商业街较远；离市区较远（羊尖东面即为苏州常熟）；售楼员整体素质有待提高；楼书、户型图、看板、沙盘/模型等资料都没有，售楼处空空荡荡
八士 华夏星辰（一期、二期） 离市区较近，有公交车；周围无工厂；价格较低；得房率较高（小高层86.5%）；广告宣传多（时间长） 八士镇市场、商业、金融、医疗、教育等配套离项目较远；东侧八文路上车辆噪音；小区智能化设施很少；
四、安镇市场分析
1． 市场基本面：
①规划前景
虽然安镇规划中有安镇—羊尖组团规划，高速铁路站口规划等，但是这些都不可能在近
期来实现，这些基本利好消息很难在现阶段对本案起到直接作用。
②人口基数
相对于安镇目前常驻人口基数来看，安镇目前的商品房住宅供应量还是供大于求。而且
安镇外来人口也很少。因此本案的受众群体异常狭小。
③工业产值
相当于查桥，或者无锡的其它乡镇，安镇的经济实力明显偏低，这样就导致安镇的购买
力也相对较低，客户的购房能力也在一个很低的水准。
④安居房及直接竞争个案
华夏新时代为本案的直接竞争个案，它的存在直接分流了本案的准客户，原本就很狭小
的受众群体就更少了。而且安居房的存在也在打击着安镇人的购房欲望。
2．客户心里分析：
①经济实力不够强劲导致着客户就算有良好的购房意向也会再三的去考虑。
②从其它无锡乡镇个案情况来看：个别人的意见会影响到周围相当多的动向，我们称之
为意见领袖。
③作为安镇一部分有一定经济实力的人，他们近期的购房意向可能是更愿意忘东亭或者
更靠近市区的地区去、
④而作为年轻人，可能基本不愿意回镇上置业、购房、工作。
五、本案营销诊断：
诊断项目一：
1．病症
总体构思的偏差
2．病况
做任何事情都必须要有一个总体思路，也就是总体上的框架，这就是人们通常所说的谋
篇布局。对于本案及现有代理公司来说，因为对无锡市场的不充分了解，因此在本案的总体
构思上出现了一定的偏差；并且在出现问题的时候没有及时的调整，而是走一步算一步，这
样是非常危险的。
3．病因
代理公司的人才流失使得其实际操案能力名不副实。
工作缺乏系统性及前瞻性，出现问题不知道如何解决。
太拘泥于所谓台湾模式的规范化模式来现场运作，而无任何创新及改变。
4．影响
降低工作效率；代理公司在市场遇到冲击而没有达到预期目标的时候，工作显得散乱无
序，对工作中出现的许多问题无法快速的找到最佳的解决途径，遇到问题只能临渴掘井式的
解决一下，这样就势必影响工作效率，增加了开发商的开发成本，降低开发利润。
失去控制；出现问题而不能解决，人为的增加了许多不可控制因素及项目开发难度
5．处方
从新制定一个总体方案，指导开发行为。
诊断项目二
1．病症
本案卖点不突出，缺乏买家感兴趣的东西
2．病况
单从营销角度来说，差异化策略是创造出产品特色的唯一方法，也是取胜市场的唯一策
略。如今在业界十分重视差异化营销，如营销差异化、产品差异化等。有了差异就等于有了
特色，就更容易在市场中脱颖而出，更容易吸引买家视线。无论在竞争激烈的一级市场，还
是在竞争相对微弱的二批市场就更容易主导市场。
然而从目前本案所具备条件来看，基本没有任何可以打动买家的卖点存在。这就是本案
现在的要害之处，从目前销售状况来看，也就是一个尴尬的局面。
3．病因
代理公司乡镇代理个案经验欠缺及代理公司介入时间也相对较晚而无法充分挖掘出本案的卖点。
4．影响
无法提炼出卖点，而无人喝彩。
延长销售周期，原本二年可销售一空的案子，可能要长达三年甚至更久。
降低开发利润。营销难度的人为加大，营销周期的人为拉长，开发商的各项成本也急剧上升，这样会导致开发利润的大幅度下降。
5．处方
重新做市场调研。针对市场现状，挖掘出本案特色。
重新定位。根据市场调研资料，对本案进行新的定位。
重新包装。在包装上做文章，包装出一个新的楼盘特色
重新确定营销方略。更换现有营销模式，寻找更好的销售通路使得产品的快速去化。
诊断项目三
1．病症
包装不到位
2．病况
在无锡乡镇操作楼盘，包装还是起着非常主导的地位。包装分为软包装和硬包装两种。
3．病因
策划滞后。现在房地产市场非常激烈，对于代理公司的要求也非常的高，无论是其业务
水平还是介入时间，都会对案子产生重大的影响。
本案是到准备开盘才最终确定代理公司的，而新公司的介入时间比较晚，因此很多工作
都不可能做的非常细致，这就贻误了很多的商机。
包装缺乏系统性。本案原有的包装系统被搁置不用，而新的包装方案既没有影响力也没有杀伤力。包装的一个最大特点就是要具有整合效果。目前本案的包装没有系统性也没有专 业型。同时与楼盘本身也不相符合，现有的楼盘包装与竞争个案相比，差之甚远。
4．影响
弱化了市场攻势。包装是投向市场的“烟幕弹”包装没有到位，市场影响力就会减弱。
损害楼盘形象。包装是形象问题，包装不好就直接影响到了本案的形象。现在买家在选楼时候，会将楼盘形象作为重要应速，楼盘形象上不去，就会严重影响到销售效果。
5．处方
对本案进行重新包装。包括广告通路，工地包装等以提升本案的整体形象，增加楼盘的吸引力。
通过准确的市场分析，重新找出本案的最强卖点，为楼盘创造出一个兴奋点，重新吸引买家的关注
四．其它诊断项目
1．销售手段贫乏
现阶段房产营销除了策划包装外，最敏感的还是价格。合理的运用价格杠杆，会对楼盘
的销售起到决定性的作用。如团购，价格协商，分期付款等，都是可以考虑运用的方式。
2．缺乏危机感
随着房地产市场的过渡竞争及***的宏观调控，现在房地产开发已经存在了相当大的风
险。可定期召开开发公司和代理公司碰头会，以提高危机处理能力及抗风险能力。
2018上海房价即将暴跌吗
多伦多市地处世界淡水湖群－－北美五大湖的中心安大略湖的西北岸，地势平坦，风景秀丽。和我一起来看看加拿大多伦多房产投资简介。
一、多伦多简介
多伦多（Toronto）是加拿大安大略省的省会，有人口640多万，面积712平方公里。多伦多市地处世界淡水湖群－－北美五大湖的中心安大略湖的西北岸，地势平坦，风景秀丽。船只可由这里经圣劳伦斯河进入大西洋，为加拿大大湖区一重要港口城市。多伦多原是印地安人在湖边交易***物品的场所，久而久之，逐渐成了人们汇集之地。多伦多与纽约城只有1小时的飞行距离，是加拿大最南的城市之一。事实上，其纬度几乎与北加州相当。因此，多伦多气候颇为温和，拥有加拿大最和暖的春季及夏季。多伦多大都会区主要由以下城市及地区组成：多伦多市，Halton区，Peel区，约克区，Durham区。多伦多当地的华侨及华裔人口超过60万。多伦多共有5个唐人街，其中中心有2个唐人街，分别为Dundas/Spadina和Broadway/Gerrard。多伦多还拥有众多的华人购物商场：多伦多中心及市郊的Scarborough、North York、Markham、Mississauga和Etobicoke有70多家华人商场，其中规模较大、生意兴隆的有太古广场（Pacific Mall）、城市广场（Market Village）、万锦广场（First Markham Place）、时代广场（Times Square）、东方广场（Oriental Center）和大都会广场（Metro Square）等等。
加拿大多伦多在很多国人心中是一个祥和安静的城市，它以低犯罪率，洁净的环境，高生活水准，以及对多元文化的包容性，被多个经济智囊团列为世界上宜居的城市。像着魔一样，五湖四海的华人蜂拥进入这座万花筒般的地方，同时也把华人的传统文化带入了这里。
二、多伦多分区介绍
Downtown（多伦多市CBD）：
主流房产为公寓
2017年1月公寓的平均价格为56.6万加币
多伦多DOWNTOWN是大多伦多市的主要商业区域，位于安大略湖北岸，Bloor街南边，Dufferin街东边，DVP西面。在这里主要有四所大学与学院包括多伦多大学主校区，瑞尔森大学，安省艺术设计学院，乔治布朗学院以及四所著名的医院包括多伦多总医院，儿童医院，西奈山医院（Mount Sinai Hospital），玛嘉烈公主医院（Princess Margaret Hospital），著名的金融街（BAY STREET），伊顿购物中心，安省博物馆，市政厅，中国城都集中在这狭小的地方，2017年年初这里的公寓1居室的租金可以达到1800加币每月，两居室可以达到2700加币，而且空置期小于1%。
North York（多伦多市北约克） ：
主流房产为公寓
2017年1月公寓的平均价格为52万加币
北约克（North York）位于加拿大安大略省多伦多市北部中心地带，2016年的人口总数约为672，955人。根据2006年加拿大全国人口调查显示，北约克有60%人口为白人，华人则占14%、南亚裔占10%，黑人占9%、韩裔占3%。北约克中心地带位处多伦多主要街道央街（Yonge Street）之上，介乎芬治大道（Finch ***enue）和雪柏大道（Sheppard ***enue）之间，亦是多伦多地铁的1号线所贯穿的地段之一。401公路上，横越北约克那一段很繁忙，每日穿过该段公路的汽车高达400，000辆。
北约克区内或周边主要有三所大学：约克大学主校及分校区，seneca college。多伦多大学世嘉堡分校在北约克东边不远的距离。北约克有三所私立校园cresent school（男校），Toronto french school， H***ergal college，公立校园Elkhorn public shool， Earl Haig secondary school都非常有名。北约克有三个大型的购物中心：Yorkdale mall，Bayview village，Fairview mall。北约克也是大多伦多市内治安好，居住环境好的区域。该区居民主要以中产和富人为主，区域内不乏大型住宅区。而位于Bayview夹Yorkmills，Lawrence和Leslie的The Bridle?Path更是加拿大富有及有影响力的住宅区。该住宅区内房产价值数百到上亿加元，居民主要为加拿大富有的商人，王何鸿燊，Celine Dion等名人均在此有房产。
Markham（万锦市）：
主流房产为独立屋
2017年1月独立屋的平均价格为152万加币
Markham南起Steeles，与多伦多市相邻，北至19th一带，东起Markham Rd以东的York-Durham Line，西至Yonge St （ Hwy7与Steeles ***e之间） 和404高速公路（ Hwy 7与19th ***） ，占地面积约212万平方公里，是约克区（York Region）中很大的城市，与周边城市多伦多市（City of Toronto）、旺市（Vaughan）、列治文山（Richmond Hill）等相邻。2016年的总人口为32.8966万。32.9%的人讲中文（普通话+广东话+中国方言），讲英语的人只占40%。Markham作为高科技之都（High-Tech Capital），集聚了大量的IT和生命科学公司，有超过400家公司的总部、1000多家高科技和生命科学公司座落于万锦，提供了39，000个职位。IBM Canada、AMD、Honda Canada、Honeywell、Oracle、Johnson & Johnson、Huawei、Qualcomm等均在Markham。同时万锦的教育***非常优越，根据2016年的Fraser Institute的调查，前25名的公立校园在万锦市的有4所。万锦市是华裔重镇，在这里，华人超市与商场林立，这里有四间加拿大华人超市大统华，有太古广场，万锦广场等，生活十分便利。目前万锦的独立屋市场非常火爆，好的二手独立屋和您抢OFFER的客户有20-30人一点也不奇怪。
Richmond Hill（列治文山市）：
主流房产为独立屋
2017年1月独立屋的平均价格为168万加币
Richmond Hill 列治文山，属于York郡的一个镇，是大多伦多地区的一个部分，仅距多伦多市的北约克5公里，距多伦多中心区20公里。迅猛发展于90年代后，2016年人口约19.5万，面积约110平方公里。19%的人讲中文（普通话+广东话+中国方言），讲英语的人只占40%。Richmond Hill（列治文山）地理优越、工商繁华、社区优美，教育精良。虽然有庄园式“田园山庄”、Wilcox湖边别墅区、Bayview Hill（富豪山庄）、South Richvale等住宅区，但并不是传说中的“Rich Man HIll”，适合中产阶级及普通阶层的社区还是大部分的。其间大小湖泊点缀、溪流贯穿，5个高尔夫俱乐部、166个公园、544公顷自然保护区、省级Oak Ridge自然保护区等，融入大小社区，风景蔚然，祥瑞怡人。5所公立高中有4所很受华人欢迎：?Bayview Secondary School（湾景高中），?Langstaff Secondary School，?Richmond Green Secondary School?and?Richmond Hill High School（列治文山高中）。两所教会高中也相当不错：St. Theresa of Lisieux Catholic High School?和Jean Vanier Catholic High School.
Vaugham（旺市）：
主流房产为独立屋
2017年1月独立屋的平均价格为152万加币
旺市（City of Vaughan）位于安大略省多伦多市以北，被称为“多伦多市之上”的城市。该市由5个繁荣的社区组成。在过去的20年中，旺市人口增长了6倍，目前30万左右。华人在旺市的百分比低于列治文山和万锦两市，为10%左右。旺市环境清洁、交通便利，安省主要公路—400号公路贯穿南北，与401号公路连接。旺市是一个强大的、多样化的制造业基地，支配当地的工商业。旺市城市版图呈正方形布局，被细分成五大区域，分别为Thornhill、Concord、Woodbridge、Maple（枫树镇）和Kleinburg。当中尤以Thornhill区为大众熟悉。Thornhill，中文译名康山，因为社区划分两大城市，所以沿Yonge街以西的部分属于旺市，而以东的部分属于万锦。康山有大多地区较大的犹太人社区，有众多的犹太教堂。康山人种多半是以西人为主，Crestwoods社区和Upland社区的居民构成也主要为白人，这几年的华裔居民人数才逐渐多起来。而聚众了越来越多的高端居民，莫过于这两个社区得天独厚的软硬件：交通、教育。教育优秀。虽然总是说中国父母过分关注孩子的学业，其实天底下的父母都一样，都希望孩子能成才，所以西人在选择房屋的时候也一样会关注社区，西人对该社区的偏爱也源于这个社区所处的教育区域。西人家庭崇尚这个社区的教育，一些重视孩子与主流社会融合而非单纯学业成绩的华裔家长也纷纷进驻。值得一提的是，约克大学主校区接近旺市与多伦多市交界线，在交界线以南的北约克。
Mississauga（密西沙加市）：
主流房产为独立屋
2017年1月独立屋的平均价格为118万加币
密西沙加（Mississauga，简称密市或美城，是加拿大安大略省的一座城市，位于多伦多以西的皮尔区，是大多伦多地区的一部分。根据2016年的人口普查，密市有约72，1599名居民，以人口计算是全国第六大城市。密西沙加是大多地区内的一个重要交通枢钮，有七条省级高速公路横越本市，而多伦多皮尔逊国际机场中的一大部分更是坐落于密市范围以内。密西沙加市坐落安大略湖的北岸，北邻宾顿市，西接荷顿区的奥克维尔和苗顿，西北临荷顿山，至于东面与多伦多的市界线则有一部分跟随怡陶碧谷溪（Etobicoke Creek）。多伦多大学密西沙加校区（University of Toronto at Mississauga，又作UTM），是多伦多大学的一座卫星校园，坐落于密西沙加市，校园离多伦多中心约33公里。多伦多大学由圣乔治校区、密西沙加校区以及士嘉堡校区组成，其中圣乔治校区主要负责多伦多大学本科、研究生和博士生教育，涵盖了多伦多大学绝大多数的专业；密西沙加校区和士嘉堡校区为多伦多大学的卫星城校园，分散主校区的职能，进行学生的分流，主要负责多伦多大学文理学部（商科，文科和理科专业。不包含工程、法律和医学）的本科教育、少部分的研究生和博士生教育。
Oakville（奥克维尔市）：
主流房产为独立屋
2017年1月独立屋的平均价格为131万加币
被称为加拿大比较富裕城镇之一的奥克维尔镇是一个有着美丽的湖畔并具有较强的遗产保护，文化多元，经常有多种游客庆祝活动的城镇。奥克维尔在整个加拿大家庭年收入第二，犯罪率倒数第三，19万人口中80%为白人，华人只占5%左右。加拿大著名的TIM HORTON咖啡连锁巨头，西门子，福特汽车（FORD MOTOR COMPANY）的总部都位于奥克维尔。奥克维尔也有许多生命科技公司，主要集中于制药与老年人护理领域。在奥克维尔，K12既有公立校园又有私立校园，在整个加拿大奥克维尔的私立校园与学生的百分比是全加拿较高的。奥克维尔有两所著名的私立校园Appleby College （成立于1911年，招收从7年级到12年级的学生.）与St Mildred’s-Lightbourn School女校?。奥克维尔有两所安省前25公立校园，Oakville Trafalgar与Iroquois Ridge。奥克维尔只有一所高等院校Sheridan College， 教育的优势在于动画与商科学习。
三、多伦多新房及二手房的购房流程
新房：
1. 意象调查，置业分析。
2. 由购房者提出需求，选定地区。
3. 横向比对各个开发商项目，选定房源。
4. 直接与多伦多开发商签订合同，或签POA（委托协议），由当地链家合作经纪人代签购房协议。
5. 向开发商律师行监管帐户支付不超过房价10% Deposit（订金）。
6. 满足以下条件：
1） 贷款
2） 验房
7. 所有文件提交各自律师，如果有贷款所有文件还要交给银行。
8. 双方律师签字过户。
9. 需要出租的客户，签订房屋管理合同，出租房屋。
二手房：
1. 意向调查，置业分析。
2. 购房者准备资金（需要买家在签订房屋买卖合同3-4个月之内支付35%首付+二手房交易税费2%左右）。
3. 查找房源，由购房者提出需求，选定地区。
4. 当地看房（不去当地看房的客户，多伦多经纪人会提供***或照片供参考）。
5. 横向比对，选定房源。
6. 提交购房意向书（OFFER）。
7. 双方签订正式购买合同。
8. 买家支付订金。（一般为房价的5%-10%）
9. 满足以下条件：
1） 贷款
2） 验房
3） 律师看大楼管理文件（适用于购买公寓）
10. 所有文件提交各自律师，如果有贷款所有文件还要交给银行。
11. 双方律师签字过户。
12. 需要出租的客户，签订房屋管理合同，出租房屋。
1000万左右资金重点考虑投资，门头沟、昌平新房和海淀二手房各有什么优势？
一、2018上海房价即将暴跌吗
2018年上海的房价不会出现暴跌现象，但是总体要比2017年跌一些，而且在2018年都处于下跌趋势，譬如说2018年4月上海的新房均价为46814元/m?，而到了5月新房的均价就下跌了0.65%，均价为46511元/m?，二手房价格也在下跌，跌幅为0.67%，二手房比去年同期房价更是下跌了7.04%。
二、2018年上海新房房价如何
1、嘉定房价
嘉定新房均价大概在45000元/m?左右，其中嘉宝梦之缘景庭价格为44000元/m?、龙湖天璞的均价为51800元/m?、骏丰玲珑坊均价为48000元/m?、嘉宝梦之月均价为36000元/m?。
2、浦东房价
浦东新房为56000元/m?左右，其中新城西岸公园均价为57100元/m?、悦临雅苑均价为29000元/m?、碧桂园浦东南郡单价约3万/m?起、东方颐城单价约2.3万/m?起。
3、松江房价
松江新房均价大概在38000元/m?，其中金地双都汇均价为45000元/m?、路劲佘山院子均价为33000元/m?、金地玺湾均价为41000元/m?、信达蓝尊单价在43600元/m?起、中海九峯里均价40000元/m?、象屿上海年华均价45000元/m?。
4、闵行房价
闵行新房均价为62000元/m?，其中浦江坤庭均价为53000元/m?、一品漫城均价64500元/m?、万科公园大道均价46900元/m?、紫竹半岛均价47000元/m?、金辉海上铭著均价71000元/m?、禹洲府均价45000元/m?、万源城御璄均价81000元/m?。
5、宝山房价
宝山新房均价为46000元/m?，其中招商主城均价36000元/m?、云麓之城均价38000元/m?、金地天地云墅均价37800元/m?、大华·碧云天均价55000元/m?、中环国际公寓均价59000元/m?、滨江公园壹号均价53000元/m?、中国铁建青秀城均价36000元/m?。
编辑小结：以上就是关于2018上海房价即将暴跌吗的介绍，2018年上海总体房价是呈现下跌趋势的，希望小编分享的内容能给大家一些参考。
娄底二手房出售信息选哪好？怎样更好的进行二手房交易？
从投资角度上说，房屋价格受人口（从金钱上说即每平方公里人口密度，人均消费能力），趋势（人口单位年流失或增加比例），周边稳定要素（产业区，学校，商业中心，规划，公园）这三方面。
如果您没有孩子上学的硬性需求（目前教育***其实已经不像从前不可外溢，其他区域的教育水准虽然不如西城海淀含金量高，但是具有代表性的校区和几所名校还是提高了整个区域的教育含金量），海淀的房子就建议您不要入手了。现在海淀区所有地区房价在历史最高峰，而且整体板块因为开发较早，过去因为学校诱导，又赶上房价疯涨时期，海淀看似比较强悍但是地产有塌盘风险。因为过去海淀是北京唯一一块所谓科技园区，当年高收入群体唯一聚集地，开发较早，配套当年还行，有不错的基础。
但是
1也因为开发早，房子老旧，部分房子已超过20年周期，银行不批贷款，二次购房者只能全款买，有房价下行压力。另外大部分房子也已经15年左右，马上要过20年生死线。整体房价是下滑趋势。（此论据是根据2016年-2018年5月二手房价格走势变化得出的结论）
2因为房屋价值下滑以及配套老旧，会引发大部分人群买房置换（是时间到了，过了一代人时间往往都会换房），海淀第一没有更多土地开发，置换会去新区。第二也因为产业区的不唯一性（学校，产业区都在外散，北京现在多点布局产业区，本地高收入人群是流散状态，新吸纳的高收入群体的消费潜力下降。
3看衰的。同样的地段还有顺义，朝阳，投资是不建议考虑的。
4新房其实就是没有入市的二手房，没有后续人群接纳，房屋从投资上说，价值会下降的。
仅从投资分析。
买房建议还是买新房，新区。在整个金融环境不放水，理智的需求导向为市场的环境下，房龄是个很重要的指标。一般所说房子20年是个生死线，一方面是银行贷款，另一方面是一代人的时间。往往在一个城市中，只有极端贫困者才会两代甚至三代人住在同一屋下，不然过了20年都会换房。
因为您是投资加改善，工作生活地点在北京西部方向，恰恰这个地区是以后北京高端住宅用地最集中的板块（2012年起的规划就是北京豪宅区，通过产业的整合吧高收入群体聚集。投资不是接盘而是创造，只要优秀的高收入群体聚集成规模，那么传说的商业，学校一些所谓增值配套是自然而成的。）门头沟的规划已经造就了北京目前豪宅最集中的地块，只要是品质不错，天然环境好带学校的，房价都不低。
而且只要看地铁规划（现在不是看周边有没有地铁，而是看地铁有没有汇集）一般地铁汇集之处（例如S1号线和18号线），有产业企业云集，往往就是人均人口密度高，消费能力高的板块。如果同时加上自然环境的配套，就是高端宅。
从投资上说，如果您考虑新房，
1一定要买改善盘
（原因简单说有二：
[1]北京是吸纳全中国最有钱的人群城市之一，他们房票有限，只能买最贵的保值1000万是北京能够投资的入门门槛。
[2]未来人群需求其实不是要有房子，而是在有房基础上进行改善，120平以上，4居室的布局是有未来市场潜力的。看现在北京18岁以下的孩子他们的家庭拥房率很高，外地家庭不错的孩子们他们拥房率更高。同时未来小户型会通过***的保障住房的暴增，房龄老旧而贬值。）
只有高端住宅未来能够支撑所谓投资考虑。
2地产如果投资不要从二手中介
这是低维度的营销层面，您会越看越乱。
如果从地产开发商角度进行思考，反而是降维打击。
地产投资有三大方向：便捷性，自然环境，人文环境。因为咱们是下游购房者，能改变的增值只有人文。
因为在二手市场，只有居住人群的质量才会影响房价，前面那两项，是咱们不能改变的参考点：便捷性，自然环境能否吸引高收入群体？
从这些点给您判断的楼盘，建议您考虑的楼盘是：
1.万科翡翠长安（位于新城区交通便利，距离长安街西沿线最近的楼盘，北京八中校区，以后地标性建筑集聚的地方，就是门头沟的CBD）
2.西山天璟（2016年的地王，开发商托底，以后的溢价空间大，品质偏优，新中式的华丽风格但是周边自然环境的优势也是后期保值的一个重要增值点）
3.西山燕庐（位于新城和翡翠长安区位接近，但是靠近长安街沿线的距离不如翡翠长安，但是物业极佳，绿城物业的品质在北京整个市面可以达到名列前茅，这是后续保值的重要特点）
前两个是高端改善，后一个是高级改善。翡翠长安的总价1000+起（165平），西山天璟760万起（117加28平米赠送=145平）西山燕庐（140平900万起）
这是咱们目前1000万左右预算，能够在正西方向，考虑咱们自住加投资，而且享受地区开发利好的几个房子。
比较建议您看门头沟，也是因为门头沟是北京中心近六区当中唯一地区开发潜力较大的板块（就是以前实在太差了，开发程度低且交通方便离城区近，只能先期通过地产开发进行升级，也是咱们作为住房投资的重要参考地之一，另一个是通州核心区那三条街道，但是距离咱们远，管理成本高一些，且需要北京户口首套资格才有购买权）
如果您希望自己预留几百万做其他的投资，有性价比也不错的华润西山墅、泷悦长安、丽景长安等，但是产品力稍次。
另外，物业是影响后期房价更隐性的关键因素之一：一般被开发商归于人文类，因为物业水平的高低直接影响后期5年后的房价，您看万科的二手房往往比周边房价贵20%以上，就是这方面影响。如果有同档次同位置楼盘，一定要选物业费相对贵的，这个对您房屋保值性来说有比较大优势。
北京二环房价多少钱一平
在娄底生活过一年，今天给大家介绍下娄底这个城市娄底的二手房出售信息，娄底这个城市不像北上广那么繁华，经济也没有那么发展，但是一座城市也有属于它繁华的一个地方，比如娄星区万豪城市广场，一座城市的中心房价一般都比较高，选哪好？可以选择周边的小区，生活环境也好，那怎样更好的进行二手房交易呢。
一、娄底二手房出售信息选哪好？
1、娄星－城南东山领秀
房源亮点：此房位于吉星小学旁边，交通便利，小区外面就有大型超市，银行，珠山公园，仙女寨湿地公园环绕，电梯中间楼层，通风***光好。户型简介：户型是正规四房，房间面积大，使用率高，通风***光好。投资分析：就近吉星小学，周边宁邦商业综合体，使得周边发展很快投资潜力很大。
2、娄星－城南－凯泉湾
位于三中旁边，建筑面积：120_，3房2厅2卫，房屋户型：南北通透，通风***光佳，户型情况：户型方正，高得房率，客厅与餐厅连通，增加空间利用率与室内通风效果。小区地理位置，绿化率高，居民素质高配套：有健身器材，小型篮球场，可供小区居民使用车位：停车位充足，建有地上停车场和地下***保安：小区内24保安巡逻。
二、怎样更好的进行二手房交易？
1、在签约时，所有重要的事项必须落实在合同上
在签约时，一些重要事项，比如定金数额、什么时间给首付、什么时间交房、什么时间过户、有没有户口、房子里面的东西怎么协商的、什么付款方式等。还有其他双方协商好的，或者其中一方为了促成交易而承若的事宜，都要落实在合同里面。切记口头约定，如果到时不能履行，空口无凭，很难追究。
2、选一家信誉好的房产中介公司
现在二手房买卖过程中会存在很多风险，找一家信誉好的中介公司，可以避免很多潜在的风险。如果购房者买到凶宅或有辐射的房屋，中介需先行原价购买；如果是有查封的房屋或是有拖欠物业费的房屋，中介必须先行垫付，等等情况，这些都是中介方需要履行的义务。
3、确定时效，确保万无一失
在签约时，时间是一个非常重要的因素。如果想换房，一定要给自己留出富余的时间，保证不会存在违约的可能。如果房子已经卖了，一定要确定什么时间能拿到首付，什么时间能过户，什么时间能拿到剩余全部的钱。如果房子还没有卖，一定要核实几件事情：最近一个月这个小区这种户型的成交价；从挂牌到成交的平均时间；有没有意向客户，客户的付款方式等。
一般城市的中心都是经济比较发达的地方，选择在那买一套二手房可以在其他地方买一套新房了，而老旧的二手房让年轻人去选择一般都不会它，年轻就是资本，没资金可以贷款，根本不会去买一套老旧的二手房，对于小区的二手房价格不错，房屋质量也行的可以考虑，选哪个地方的好小编给大家推荐了。
中山买房需要什么条件
北京二环目前在北京各区域房价最高，在9-18万之间。之前二环以内称作北京城，目前二环以内分作东城区和西城区。东城区住宅均格：9万-16万；西城区住宅均格：10万-18万。
东西城地块稀缺，现在已经没有新地块在二环内入市了，二环以内比如故宫、后海、钟鼓楼，前门等著名景区很多，文化遗址也很多，所以地块非常稀缺，目前只有一些高端楼盘的尾盘，面积大且总价很高，比如西单上过阙、霞公府、万科北河沿等总价都在5000万以上。除此之外大部分都是二手房，西城区在北京是绝对学区房的存在，所以房价比东城区高一些，例如西城区金融街板块根据小区品质不同价格在10-18万之间，东城区整体二手房在9-16万之间。
目前***在2016-2030年东西城的整体规划是突出两轴政治、文化功能，加强老城整体保护，打造沿二环路的文化景观环线，推动二环路外多片地区优化发展，重塑首都独有的壮美空间秩序，再现世界古都城市规划建设的无比杰作。
1.继承发展传统城市中轴线和长安街形成的两轴格局，优化完善政治中心、文化中心功能，展现大国首都形象和中华文化魅力。
2.推动老城整体保护与复兴，建设承载中华优秀传统文化的代表地区62.5 平方公里的老城范围内，以各类重点文物、文化设施、重要历史场所为带动点，以街道、水系、绿地和文化探访路为纽带，以历史文化街区等成片***为依托，打造文化魅力场所、文化精品线路、文化精华地区相结合的文化景观网络系统。严守整体保护要求，处理好保护与利用、物质与非物质文化遗产、传承与创新的关系，使老城成为保有古都风貌、弘扬传统文化、具有一流文明风尚的世界级文化典范地区。
3.提高二环路沿线重点区域发展质量，建设文化景观环线调整功能区结构，提升发展效益与城市服务水平。北京站、东直门、西直门、永定门等交通枢纽地区，调整功能定位，提高周边地区业态水平，加强地区环境治理，整顿交通秩序，建设环境优美、服务优质、秩序良好的城市门户。加强沿线区域空间管控，严控建筑规模和高度，保持老城平缓开阔的空间形态。依托德胜门箭楼、古观象台、内城东南角楼、外城东南角楼、明城墙遗址等若干重要节点，开展二环路沿线环境综合整治及景观提升，贯通步行和非机动车系统，完善绿地体系，建设城墙遗址公园环，形成展示历史人文遗迹和现代化首都风貌的文化景观环线。
4.引导二环路以外 8 个片区存量***优化利用
二环路以外的德胜门外、西直门外、复兴门外、广安门外、永定门外、广渠门外、东直门外和安定门外 8 个片区，有序疏解非首都功能，创造整洁、文明、有序的工作生活环境。严格管控疏解腾退空间，完善公共绿地、社区公共服务设施、交通市政基础设施、城市安全设施，提高宜居水平和服务能力。
以上是整体二环内的情况，以后二环内会变为整体中心城区，在没有新房入市的情况下二手房也会不断攀升，当然目前也已经处于高位，二环内的***是不可***的。
算一算你家装修要花多少钱
随着深中通道的开通，中山到深圳越来越方便，加上中山本身经济也不错，所以很多在深圳买不起房的人或者当地的务工人员纷纷选择在中山买房。那么，中山买房需要什么条件呢?一起来了解一下吧。
1、中山市本地户籍居民家庭
拥有中山市本地户籍的居民家庭可以拥有不超过3套的一手住房，但对于二手房和商业性房产不限购。
2、非中山市户籍居民家庭
非中山市户籍的居民家庭在一手房政策方面，最多可以购买2套一手房产，购买第一套新房的时候，需要提供住房证明和连续半年社保缴纳证明或者纳税证明。购买第二套新房的时候，需要提供连续2年的社保缴纳证明或者纳税证明。在购买二手房和商业性房产政策方面不限购。
3、港澳台同胞和海外华侨
港、澳、台同胞和海外华侨如果需要在中山购置房产，一手房方面需要提供祖籍在中山市的证明(在祖籍所在地的村委会或者侨乡会等等具有资质的机构出具证明并盖章)，而且只能全款购买1套新房。二手房和商业性房产方面，可以进行房产抵押贷款而且不限购，贷款政策方面主要看银行方面的规定。
4、外籍人士
外籍人士如果需要在中山市置业，不能以个人名义在中山市购买新房，只能以公司的名义购买，但是作为二手房交易的时候需要缴纳各项税费。在二手房方面，外籍人士不限购但是银行限贷，银行一般会引导他们一次性全款买房。在商业房产方面，外籍人士在中山不限购不限贷，但是银行一般也会建议他们一次性全款买房。
文章小结：以上就是关于“中山买房需要什么条件”的相关内容解答，希望能够给有需要的朋友带来一些参考帮助。中山是全世界最有名的侨乡之一，住在这里可以体验浓浓的家乡味道，而且房价也不像广州、深圳那么贵，所以在中山买房是一个不错的选择。
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